주택연금은 부부가 평생 거주하며 매달 생활비를 받을 수 있다는 큰 장점이 있지만, 가입 시점의 주택 가격으로 수령액이 확정되기 때문에 향후 집값이 올라도 월 수령액은 절대 늘어나지 않는다는 치명적인 단점이 있습니다. 또한 가입 시 집값의 1.5%에 달하는 초기 보증료가 발생하고, 매월 지급받는 금액에 대해 복리로 이자가 붙기 때문에 나중에 정산할 때 자녀에게 돌아갈 상속분이 예상보다 훨씬 적어질 수 있다는 점을 반드시 유의하셔야 합니다.
주택연금 단점, 가입 전 필수 체크리스트
많은 분들이 은퇴 후 생활비 마련을 위해 주택연금을 고려하시는데요, 사실 겉으로 보이는 장점 뒤에 숨겨진 비용 구조를 잘 모르시는 경우가 많더라고요. 주택연금 단점을 정확하게 파악하기 위해서는 한국주택금융공사(HF) 공식 사이트에서 제공하는 정보를 역으로 해석해 볼 필요가 있습니다.
우선 공사 홈페이지에 접속하시면 다양한 금융 정보가 나오는데, 여기서 우리가 주목해야 할 부분은 연금 관련 상세 메뉴입니다. 저도 처음에 여기서 정보를 찾을 때 메뉴가 많아서 좀 헷갈렸는데, 침착하게 메인 화면에서 관련 키워드를 찾아보시면 됩니다.
상단 메뉴바를 보시면 '주택연금'이라는 탭이 별도로 마련되어 있어요. 이걸 클릭하시면 하위 메뉴들이 나오는데, 여기서 상품에 대한 기본적인 구조를 파악하실 수 있습니다. 단순히 "연금을 준다"는 것만 보지 마시고, 어떤 조건으로 지급되는지를 꼼꼼히 따져봐야 나중에 후회하지 않으실 거예요.
이 과정이 조금 번거로우실 수도 있지만, 평생 모은 집을 담보로 하는 중요한 계약이니만큼 직접 눈으로 확인하는 과정이 꼭 필요합니다. 클릭 몇 번으로 핵심 정보에 접근할 수 있으니 천천히 따라와 보세요.
소개 페이지에 들어가면 '주택연금의 장점'이라는 메뉴가 보이실 텐데요, 사실 여기에 단점에 대한 힌트가 다 숨어 있습니다. 장점으로 포장된 문구의 이면을 들여다보면 가입자가 부담해야 할 리스크가 보이거든요.
예를 들어 "평생 지급"이라는 말은 좋게 들리지만, 반대로 말하면 물가 상승률이 반영되지 않는 고정된 금액이라는 뜻이기도 합니다. 지금의 100만 원과 10년 뒤의 100만 원 가치가 다르다는 점을 꼭 기억하셔야 해요. 이걸 간과하시는 분들이 정말 많더라고요.
'평생 거주, 평생 지급'이라는 문구를 자세히 보면, 부부 중 한 명이 사망하더라도 감액 없이 100% 지급된다는 내용은 참 좋습니다. 하지만 여기서 가장 큰 맹점은 바로 집값 변동의 미반영입니다.
가입 이후에 우리 집값이 2배, 3배 폭등하더라도 내가 받는 월 지급금은 처음 가입했을 때 정해진 금액 그대로입니다. 만약 향후 부동산 시장이 상승장일 것이라고 예상된다면, 주택연금 가입은 오히려 자산 가치 측면에서 손해가 될 수도 있다는 점을 명심하셔야 합니다.
다음으로 '합리적인 상속' 부분인데요, 이 부분에서 오해가 가장 많이 발생합니다. 나중에 부부 모두 돌아가신 후 집을 처분했을 때, 연금 수령액이 집값보다 많으면 상속인에게 청구하지 않는다는 건 장점이 맞습니다.
하지만 반대로 집값이 연금 수령액보다 많이 남았을 때를 생각해 보셔야 해요. 매달 받는 연금뿐만 아니라 초기 보증료와 연 보증료, 그리고 복리 이자까지 전부 제하고 남은 돈만 상속됩니다. 배보다 배꼽이 더 커질 수 있는 구조라, 나중에 정산 내역을 보고 깜짝 놀라는 유족분들도 계시거든요.
세제 혜택도 꼼꼼히 따져보셔야 하는데요. 등록면허세나 지방교육세 감면 같은 혜택이 있긴 하지만, 이게 무제한이 아닙니다. 대상 주택 가격이나 면제 한도가 정해져 있어서 모든 분이 혜택을 100% 누릴 수 있는 건 아니에요.
특히 재산세 감면의 경우 주택 공시가격 5억 원 이하분에 대해서만 적용되거든요. 5억 원을 초과하는 주택을 보유하고 계신다면 감면 효과가 생각보다 미미할 수 있으니, "세금 깎아준다더라"는 말만 믿지 마시고 내 집 공시가격을 먼저 확인해보시는 게 좋습니다.
마지막으로 비용 문제를 정리해 드릴게요. 주택연금은 공짜 복지 제도가 아니라, 내 집을 담보로 돈을 빌려 쓰는 금융 상품입니다. 가입하자마자 주택 가격의 1.5%를 초기 보증료로 떼어가고, 매년 보증 잔액의 0.75%를 또 가져갑니다.
이 비용들이 매월 복리로 이자와 함께 불어나기 때문에, 오래 살수록 빚이 눈덩이처럼 커지는 구조예요. 가입을 고민 중이시라면 아래 세 가지는 꼭 스스로 자문해 보시기 바랍니다.
- 향후 집값이 크게 오를 지역에 살고 있는가? (그렇다면 가입 비추천)
- 자녀에게 집을 온전하게 물려주고 싶은가? (상속분이 거의 없을 수 있음)
- 초기 보증료와 연 이자를 감당할 만큼 월 수령액이 매력적인가?
